78家央企退房之路 产权交易活跃

    在过去几年，央企创造了一个又一个地王的神话，华润置地的嘉定区总价地王，地价高涨推动了房价上涨的预期。为规范央企在房地产业的发展，2010年3月18日，国务院国资委发出“清退令”，明令78家非房地产主业央企退出房地产市场。尽管央企退出房地产是一个行政化的命令，但仍须通过市场化手段来完成。而股权转让是主要方式。

　　产权交易成最主要方式

  　在北交所有多个央企的房地产项目挂牌交易，转让标的既包括土地和房地产公司股权，也有房产、商铺等实物资产。中国中钢集团公司拟挂牌转让重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司200万股股份；中国邮政集团公司拟转让北京天野温泉度假村资产等。同时，也有个别央企以匿名方式转让其房地产项目或资产，如北京西城区某央企转让其住宅、办公用房。尽管多家央企活跃于产权交易市场，但是其“退房”之路依旧漫长，截止目前，仅有14家非房地产业务的央企退出市场。

　　在央企稳步退出房地产项目的同时，亦有不少国企也不断挂牌转让其房地产项目的股权。据上海产权交易所显示，房地产企业表现活跃，上一周成交金额排名首位，一周成交金额合计达到5亿元。上海城开集团合肥置业有限公司100%股权及2.39亿元债权”转让项目成功实现交易。出让方是上海城开(集团)有限公司，该项目的股权和债权被淮南市一家商贸企业收购，成交价格达5亿元。

　　从挂牌项目来看，国企成为众挂牌项目的主力，截止4月12日，总共还剩8个挂牌项目，其中国企股权转让占了一半。宝钢发展有限公司转让上海君庭置业有限公司60%股权及17626万元债权，其标的价格约为3.8亿。上海浦东现代产业开发有限公司转让上海空港置业有限公司100%股权及132587390.59元债权，标的价格约为4.75亿元。中国石油宁夏化工厂及南光(上海)投资有限公司转让上海中国石化大厦置业发展有限公司100%股权，标的总价约为1.13亿元。中国电子产业开发公司转让其拥有的86.4%的烟台科信房地产开发有限公司股权。

　　退出进程缓慢

　　国资委副主任邵宁表示，央企退出房地产目前为止进展比较顺利，2010年有14家主业非房地产业务的央企退出市场，2011年这一数字将在20家以上。以房地产为主业的央企可以参加商业性竞标，但非主业的待自有土地开发完毕后，要实现逐渐退出。有相关人士表示，78家央企完全退出房地产市场大约会在2013年。

　　原国务院国资委主任李荣融曾对媒体表示，目前非主营房地产央企并非不愿退出房地产行业，主要是这些央企手里还有一些存量房地产，包括一些在建项目，其他单位也没办法接手。也有专家表示，央企退出房地产市场，本来就是一个缓慢的过程。“一个楼盘从拿地到建成再到销售总共可能需要3-5年时间，央企清退的时间表可能要长于这个周期。”

　　但是另一方面，允许从事房地产业务的央企又再一次扩大。今年年初，国资委规划局局长王晓齐曾表示，主业为非房地产业务的5家央企——鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团，将会获批保留地产业务，从而使允许从事房地产业务的央企由此前的16家扩编至21家。

　　上海易居(博客)房地产研究院综合研究部杨红旭(微博 博客)认为，部分央企在房地产开发领域已发展多年，拥有相当的经验、专业、品牌，此外，部分央企拥有大量的土地，不让他们自己开发，别人也休想从中渔利，容易造成土地浪费；尤其是部分市区黄金地段的旧厂房、仓库，已无生产功能，但地皮为企业所有，政府无权收回土地使用权，任其闲置又涉及到企业改制的难题。

　　退出央企房产项目何去何从

　　国资委对中央企业退出房地产业务的政策是非常明确的，以房地产为主业的可以参加商业性竞标，房地产不是主业的只能从事自有土地的开发，开发完逐渐地退出。有相关人士表示，希望主业为房地产的企业能够做优做强，在我国房地产业的发展中能够发挥作用。剩下这些零星的非主业的企业，也制定有相关计划，预计在2013年完全退出。从选择退出的模式来看，主要有全部转让，或是不再新增，即现有的项目做完就结束了。

　　统计显示，在央企地产“清退令”发布后，北京、上海、深圳、重庆等地进行的土地出让中，这78家央企自身及下属企业基本没有出手获取新土地或房地产开发项目，主业非地产的央企已经难在土地出让市场上觅得身影。

　　有业内人士指出，有些企业的地产业务因经营管理不善，不是负债率居高不下，就是投资回报率奇低，甚至还拖累了主营业务，正好借着国资委这一道命令，加速剥离旗下不良资产。而很多竞买人则更希望通过购买股权达到获取土地的目的。据上海产权交易中心交易项目信息显示，上海空港置业有限公司及上海君庭置业有限公司2010年净利润均为负数，且有较高的负债率，负债总计均达2亿元。

　　“清退令”回顾：

　　2010年3月18日下午，国资委召开新闻发布会，命令78家不以房地产为主业的央企退出房地产，同时公布了16家房地产央企名单。紧接着在去年的3月22日，时任国资委主任李荣融召开部分中央企业会议，要求78家不以房地产为主业的中央企业在15个工作日内制定退出房地产业务的方案。这是国资委第一次针对央企近年来在房地产业高调举动作出回应，也拉开了央企退出房地产市场的序幕。

　　与此同时，银监会也出台监管措施来加快进程。去年12月16日，各银行根据监管部门下发的“红名单”，要求分支行对名单中所列示的16家房地产央企提供房地产开发贷款的授信额度，对除了16家之外的房地产央企，存量贷款要采取保全措施，尽早回收。存量到期收回的，项目贷款无法续贷。原则上不得对16家以外央企提供新增房地产开发贷款。

　　截至目前，允许涉足地产的21家企业分别是：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团；外加4家境外企业，即港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。